Vấn đề sống còn của thị trường bất động sản là vốn
Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V sáng 19/2, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng vấn đề sống còn của thị trường bất động sản là vốn. Tăng trưởng tín dụng bất động sản chưa theo kịp giá bất động sản. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2024 ở mức 8-10% vẫn thấp và chưa đáp ứng hết các nhu cầu vốn của thị trường bất động sản, trong khi giá bất động sản năm 2024 tăng đến 40%.
Vì vậy, ông Nghĩa đánh giá, trái phiếu doanh nghiệp tới đây sẽ ấm lên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều hơn và lãi suất cũng sẽ cao hơn.
Nói về dòng vốn cho thị trường, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – cho rằng, trong năm 2024 đến từ nhiều kênh khác nhau: Vốn tín dụng, vốn tư nhân, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trên thị trường trái phiếu, tổng lượng phát hành đạt 442.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 90.000 tỷ đồng, chiếm gần 20,4% tổng lượng phát hành.
Ông Lực nhấn mạnh: “Điểm rơi của đáo hạn trái phiếu vào tháng 8 và tháng 12/2023 sau khi được giãn hoãn trả nợ, do đó tháng 8 và 12/2025 sẽ là thách thức cho doanh nghiệp”.
TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV.
Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, nghĩa vụ tài chính với bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, tiếp cận vốn được duy trì. Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong đó có trái phiếu bất động sản cũng đang ấm lên, niềm tin thị trường phục hồi theo hướng tích cực.
“Theo thông tin tôi nắm được, Cục Thi hành án dân sự TPHCM đang tổ chức thi hành đại án Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát. Cơ quan này đang khởi động kế hoạch trả tiền cho nhà đầu tư trái phiếu vụ Vạn Thịnh Phát”, ông Lực cho biết.
Theo ông Lực, hiện nay thị trường bất động sản đón những tin vui về dòng vốn khi ngành ngân hàng nắn dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản lành mạnh hơn, góp phần chống đầu cơ thông qua thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và khu công nghiệp, với trọng số rủi ro thấp hơn nên chi phí vốn thấp hơn. Cùng với đó, room tín dụng không thiếu, lãi suất tương đối tích cực và hấp dẫn.
Giá bất động sản còn vượt khả năng của người dân
Nhìn lại những dấu mốc trên thị trường bất động sản năm vừa qua, PGS.TS. Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – chỉ rõ 6 điểm. Thứ nhất, giá chung cư tăng phi mã. Thứ hai, nỗ lực của Chính phủ trong việc đưa 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở áp dụng trong thực tế sớm hơn dự kiến được xem là giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế ở thời điểm hiện tại. Thứ ba, các phiên đấu giá đất tại Hà Nội gây chú ý.
Thứ tư, khung giá đất mới tại một số khu vực điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá bán sản phẩm và nghĩa vụ tài chính của người dân khi giao dịch bất động sản.
Thứ năm, hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc và đường sắt cao tốc được đẩy mạnh đầu tư, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều khu vực, thay đổi tư duy đầu tư và kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn về những thị trường mới nổi. Thứ sáu, nguồn cung trên thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu cải thiện.
Đánh giá về giá bất động sản trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, giá nhà so với số năm thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam trong năm 2024 là 23,7 năm, trong khi con số này của năm ngoái là 23,5 năm. Giá bất động sản đang tăng cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.
Giá bất động sản vượt quá khả năng của nhiều người dân.
Cũng theo vị chuyên gia, cung cầu trên thị trường bất động sản vẫn mất cân đối, đặc biệt có 6 nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao, cần bình ổn giá tốt hơn. Vì vậy, ông Lực kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai , xây dựng và bất động sản, trong đó, lưu ý khâu thực hiện.
“Có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, trong đó cần tập trung giải quyết 6 bất cập này”, ông Lực nêu rõ.
Ngoài ra, cần đa dạng hoá nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, kiên quyết chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công, đầu tư công, để tạo động lực tăng trưởng kinh tế, vừa tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch hơn.
