Lúng túng trong định giá đất
Sáng 10/3, Kiểm toán nhà nước tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề cập đến phương pháp xác định giá đất, ông Hoàng Linh – Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Kiểm toán nhà nước (KTNN) phản ánh: Từ kết quả kiểm toán cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Đáng lưu ý, có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách…
“Xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, chưa thực sự minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình; cơ quan nhà nước có trách nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho hay.
Ông Hoàng Linh kiến nghị tiếp tục nghiên cứu thuế tài sản đối với những tổ chức, cá nhân nắm giữ nhiều tài sản trong đó có bất động sản; hoàn thiện các quy định về giao đất, xử lý thu hồi đất do vi phạm sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, để đảm bảo công khai, minh bạch, sát giá thị trường…
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Xuân Khải – Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành II, cũng cho rằng, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất hiện nay chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
“Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tế, đặc biệt là các khu vực trung tâm đô thị lớn, khung giá đất tại một số vị trí, địa điểm có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn”, ông Khải cho hay.
Khắc phục các tồn tại trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường.
Theo ông, quy định như trên đã chi tiết hơn so với Luật hiện hành, tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng còn hạn chế khi mức giá giao dịch thực tế của các loại đất thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá cả khi đăng ký với các cơ quan quản lý nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.
Đáng lưu ý, dự thảo đã bỏ quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất. Theo ông Khải, điều này góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong việc xác định giá đất tại các địa phương, góp phần đảm bảo nguyên tắc xác định giá phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Để đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan thẩm định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, cơ quan kiểm toán đề nghị nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất.
Quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường. Ảnh minh hoạ
Có cơ chế để kiểm tra, đối chứng
Theo ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I, các phương pháp định giá đất hiện nay cơ bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ quát trên thế giới.
Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy, việc định giá đất với các phương pháp nêu trên còn không ít những hạn chế, bất cập – là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa đảm bảo phù hợp với thị trường.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng. Do vậy, đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá đất, để đảm bảo giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường”, ông Sỹ nhấn mạnh.
Từ thực tiễn kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ đề nghị bổ sung các quy định về phạm vi sử dụng các phương pháp định giá đất. Trong đó cần ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chiết trừ theo như thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Cần hạn chế việc sử dụng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá thị trường và kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan, mà cụ thể ở đây là phương pháp thặng dư (lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản loại trừ đi chi phí ước tính trên đất).
Đồng thời có cơ chế, hướng dẫn để có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp để có thể lựa chọn được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.
Đặc biệt, theo ông Sỹ, quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất.
Ngược lại, cũng phải có cơ chế để có thể kiểm tra, đối chứng kết quả định giá đất với chứng cứ giá thị trường để tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.
